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酒店式产权房的租赁经营合同可否任意解除?
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1. 何为双方的任意解除权。所谓任意解除权,是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定,当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权;第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权;第308条货运合同规定了托运人的任意解除权;第410条委托合同规定了双方的任意解除权。需要明确的是,任意解除权只能是法定的。
2. 行使任意解除权的后果。根据《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。” 既然法律规定有任意解除权,权利的行使显然不可能构成违约,无法按违约处理,不能适用《合同法》第107违约责任的规定。因此行使任意解除权后的赔偿仅指实际损失,不含合同履行后的可得利益(预期利益)的损失,而且约定的违约金条款也无法适用。
3. 当事人不能在合同中约定任意解除权。根据《合同法》第8条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权,那么交易的可靠性,稳定性将无从谈起,订立合同的初衷将不复存在,必将对经济秩序造成毁灭性地打击。
4. 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定,租赁合同是要式合同,应当采用书面形式,《中华人民共和国合同法》第八条规定了,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不能擅自变更或者解除合同,实践中为提高租赁合同的安全性,应当采用书面形式。本案中,原、被告在租赁合同第八条中约定了一方若要提前解除合同,应当提前2个月通知另一方的内容,但该条款对口头通知还是书面通知约定不明确,但该租赁合同第六条约定了行使优先续租权应当采用书面形式,以及原告在庭审中也陈述,“原告已严格按照《房屋租赁协议》约定提前2个月书面通知被告搬离房屋”,被告也辩述,应当采用书面形式通知对方解除合同,根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定,本案合同第八条约定的通知形式,应确定为要书面通知。原告起诉主张,已于2011年3月16日书面通知被告解除租赁合同并要求搬离租赁房屋,但提供的证据不足以证明该事实,不予认定。因此,原告依据原、被告双方签订的租赁合同第八条的约定(“甲方若要提前解除本协议,应当提前2个月通知乙方”),提前解除租赁合同的条件尚未成就,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,本案租赁合同是约定解除权的合同,而约定解除权的合同是确认解除权,当事人事先约定一定情况出现时,一方享有解除权,但这种约定本身并不导致合同解除,只有当事人实际行使解除权后,合同方可解除
5. 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定。
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