最高法院关于农村房屋买卖批复的理解

最高法院关于农村房屋买卖批复的理解一、农村房屋买卖合同效力的争论与分岐(一)审判实务判决结果不一针对农村房屋买卖纠纷案件的审理，浙江省温州中院曾专门组织课题组，对瓯海、瑞安和苍南三个法院进行了调查。调查结果显示：多数法官认为，只要合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规，法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合《土地管理法》第六十三条的规定，农村房屋买卖合同应当认定无效。北京市高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，与会人员多数意见认为合同应当认定无效。主要理由是：房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的;农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记。因此，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。如买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。鉴于农村房屋买卖纠纷的普遍性，有的法院以规范性文件的形式作出规定，但各地做法也不统一。如浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》则规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。就农村房屋买卖纠纷案件个案审理而言，不同地区法院作出不同判决的情况很容易在媒体报道中见到，同一地区上、下级法院意见不一甚至同一法院的不同合议庭之间意见不一的现象也不鲜见。(二)学说理论众说纷纭我国民法学者对于农村房屋买卖的关注，通常是以宅基地为对象展开的，意见分岐也很大。赞同自由转让的学者认为，宅基地自由转让是我国城市化进程的客观需要，宅基地使用权的流转不会影响社会的稳定，强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的，应当赋予宅基地使用权充分的可流通性。最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移”。反对自由转让的学者认为，宅基地使用权带有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，应该限定为村民专有。允许出卖农村宅基地的直接结果是使卖地的农民变成生活无着的流民。开禁或变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势群体的利益诉求，必须重申禁止农村宅基地交易的现行法律政策。也有学者认为，可对城镇居民在农村购置宅基地作限制性规定，但不要禁止。农民将住房转让给本集体以外的主体，应当经村民大会同意并经过政府批准，同时规定使用年限并交纳土地使用费。以上便是关于对最高法院关于农村房屋买卖批复的理解，确实农村房屋的买卖受到的限制比较多，首先土地属于村集体，其次房屋属于小产权房。虽然农村房屋买卖的纠纷市场发生，而且法院对于该类型纠纷的判定也各不相同，但是有一点可以肯定的是，对于同村人之间该房屋是可以进行买卖并且可以进行过户的。以上就是我们整理的内容。有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。

<<案发地*

<<手机号*

·在哪些情形下房屋租赁合同无效
    在哪些情形下房屋租赁合同无效目前我国认定合同无效的法律依据主要是《民法通则》第五十八条和《合同法》第五十二条。由于社会活动的复杂多样，《民法通则》和...

·发生一房多卖该归谁所有
    发生一房多卖该归谁所有《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。各...

·农村房屋外嫁女可以继承吗？
    农村房屋外嫁女可以继承吗?农村房屋外嫁女可以继承，继承权男女平等。法定继承的遗产分配原则指的是在法定继承中确定同一顺序的法定继承人应分得的遗产份额的基本...

·无论是购房还是租房，其实这个过程中都是会产生一些纠纷，当然，
    无论是购房还是租房，其实这个过程中都是会产生一些纠纷，当然，要是当事人一开始做好了完全的准备，相比之下产生纠纷的可能性就会小很多。对于租房中的纠纷，首...

·刑诉法查封房产的期限是多久？
    法院在审理一些关于财产方面的刑事案件的时候通常都会为了防止罪犯将案件涉及到的赃款藏匿或者转移，都会事先将被告包括房产在内的所有财产进行查封或扣押，但是...

·一、朋友出资购房离婚财产应该怎么分割?
    一、朋友出资购房离婚财产应该怎么分割?1、婚后朋友出资购房离婚时一般都是均等分割房产的(1)明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为共同财产。...

·购买房子的时候除了需要实际了解清楚房产的相关信息之外，最重要
    购买房子的时候除了需要实际了解清楚房产的相关信息之外，最重要的就是与对方进行谈判了，毕竟对方在喊了价之后，购房者也是可以还价的，这些都是可以实际进行商...

·一、婚前首付买房离婚怎么分?
    一、婚前首付买房离婚怎么分?婚前首付买房离婚时可以协商分割，当离婚时发生房产纠纷，一般由双方协商，协商不了的，可以诉至法院，法院会根据房产的实际情况，如...

·随着经济的逐渐发展，全国都在房价逐渐提升，也就造成了现在很多
    随着经济的逐渐发展，全国都在房价逐渐提升，也就造成了现在很多人为了工作的机会，为了孩子学习的发展等都会选择租房居住，但是很多人都不知道租房合同协议书怎...

·两限房的申请条件
    两限房的申请条件(一)申请人应该具有完全民事行为能力，须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入及家...