中方以土地使用权出资有哪些规定？

中方以土地使用权出资有哪些规定？

每个公司在成立之初都拥有初始资本，这些是投资人或合伙人在商议之后作出的决定，股东可以货币、实物、资产、劳务等出资，还有一些特殊的无形资产，而土地使用权也可以作价出资。随着国际贸易合作的深入，以及中国巨大的消费市场催生了中外合资企业。那么中方以土地使用权出资有哪些规定呢?下面请听我们详细介绍。

《公司法》规定股东可以土地使用权作价出资。国有企业所有的土地使用权是其最具有价值的资产，并其在股份制改造和组建公司时最重要的出资标的。在中外合资企业中，中方通常以土地使用权出资，外方以资金出资的方式，设立中外合资企业。由于土地使用权在我国规定的复杂性，因此在以土地使用权出资的公司实务和司法实践中，需要注意以下事项：

一、出资条件：

1、以土地的使用权出资而不是土地的所有权。众所周知，在我国只有国家和集体才能作为土地所有权的主体，所有的企业只能享有土地的使用权，因此，出资的标的是使用权。

2、以土地使用权出资必须是国有土地使用权并且属于有偿出让。依据我国现行法律、法规规定，土地使用权能够作为财产权进行转让的，只能是国有土地使用权。集体土地使用权如果要用于出资标的，必须先通过“招拍挂”的方式变为国有土地。对于通过划拨取得的国有土地使用权如果作价出资，必须先向国家补交土地出让金。《公司法》解释三第八条规定：出资人以划拨土地使用权出资公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续;逾期未办理的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，以划拨土地使用权出资存在被认定未全面履行出资义务的风险。

3、以没有设定权利负担的土地使用权出资。土地使用权必须是干净的，没有设定抵押权之类的权利负担，否则就可能被其他权利人追索而使其财产价值减少甚至完全失去投资价值。这种存在权利瑕疵的土地使用权会使投资者或者股东的出资变的不实，违反公司法的资本确定原则，在内部损害其他投资者的利益，在外部则会损害公司债权人的利益。《公司法》解释三第八条规定：出资人以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期限内解除权利负担;逾期未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。因此，出资人以设定抵押权的土地使用权出资，存在被认定未依法全面履行出资义务的风险。

二、履行方式

1、《公司法》解释三第十条规定第一款：出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续;在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务;出资人主张自其实际交付财产财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

第二款：出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。

根据该条规定，交付和办理产权登记是土地使用权出资行为不可分割的两个方面，不仅要将土地实际交付给公司使用，而且要将土地使用权过户到公司名下。只有这样公司才能取得完整的、排他的权利，出资人才算完整的履行了自己的出资义务。

实践中存在着交付和登记不同一的现象，而且很普遍。出资人将土地过户给公司但不实际交付将对企业的财产权利造成损害，法律上企业对土地享有使用权但事实上却无法使用，或者是虽然交付但不过户，导致企业对土地的权利状态不完整有可能被追索;

三、税费成本

企业以房地产进行投资的，在计算投资人纳税额的问题上，根据不同税种处理也不同：

1、营业税 《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：

（1）、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;

（2）、对股权转让不征收营业税;

2、土地增值税 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第五条规定：

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的均不适用免征土地增值税的规定。也就是说对于2006年3月2日以后发生的，以土地投资、联营的，如果被投资人和以土地投资的投资人都应当缴纳土地增值税;如果被投资单位是非从事房地产开发或者被投资者将该土地并非用于房地产开发的，仍然暂免征收土地增值税。

3、企业所得税《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定：

企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

土地使用权出资属于非货币性资产交换，因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳企业所得税。

4、印花税 以房地产投资实际上是将房地产转让并且进行投资的行为。《公司法》规定以房屋所有权、土地使用权出资的，应当办理权属转移手续，由被投资公司享有所有权。根据印花税规定，财产所有权的转移应当按“产权转移书据”税目征收印花税，其计税价格应当按评估机构评估价为依据。

综上所述，中外合资企业中，通常中方以土地使用权出资，并且对出资条件有严格的限制和规定，在履行方式上也进行了严谨的程序规范。同时由于我国对土地的重视，在税收方面对土地使用权转让也有一定的强制性规定。中外合资企业依托双方的优势劣势，也在努力建立合作共赢的企业。如果还有相关疑问，可以咨询网站的在线律师。

<<案发地*

<<手机号*

·土地承包经营权纠纷行政答辩状
    土地承包经营权纠纷行政答辩状一、简要说明原告上诉被告的情况原告提出什么理由要求被告承担赔偿，提出的理由是否基于事实，提出的赔偿金额和方式是什么，以及...

·异地服刑离婚的程序怎么走？
    异地服刑离婚的程序怎么走？一、异地服刑离婚的程序与异地服刑人员离婚与正常夫妻离婚的方式是一样的。一是协议离婚，二是诉讼离婚。但是与异地服刑人员离婚...

·公司运营地与注册地址不一样有什么后果
    公司运营地与注册地址不一样有什么后果一、公司运营地与注册地址不一样有什么后果1、经营地与注册地不一致，当然属于工商局的核查范围。不知道你的执照是什么性质...

·国家土地使用年限的法律规定
    国家土地使用年限的法律规定您经常会听到讨论关于土地使用权的有关内容。但不知您有没有听说过土地使用年限的内容，国家土地使用年限在土地法中是有明确的规定...

·土地使用权出让和划拨的区别是什么?
    土地使用权出让和划拨的区别是什么?我们都知道土地对我们来说特别的重要，特别是对于农民，有了土地就等于有了吃的，我们也知道，土地的话我们就只有使用权，没...

·水池征地补偿是怎什么计算？
    现在都在全面建成农村城市一体化，也就是说农村现在在不断的发展经济，不断的进行建设。那么关于水池征地补偿是怎什么计算?水池征地补偿也和房屋的拆迁标准相类...

·无土地使用证拆迁了补偿吗
    无土地使用证拆迁了补偿吗目前无“两证”的房屋，在能够出示办理用地手续与建设手续的相关证明的情况下是有可能得到补偿的。建议您在未拆迁前补办房产证或土地使...

·湖北省农村征地补偿标准是怎样的？
    根据国家的法律规定，如果政府需要征收土地是需要向农民支付一定的征收土地的补偿金的，每一个省份的征地补偿标准一般都是不一样的，具体的可以咨询当地的有关部...

·农村土地的承包经营权转让合同范本
    农村土地的承包经营权转让合同范本您可能会有这样的情况的，自己在当时想的是承包了一块土地的经营权的，那么自己没事就能自己种植有机蔬菜和水果但是后来发现...

·国有出让土地被征收怎么赔偿
    按照被征收土地的原用途给予赔偿，一般包括土地补偿费和安置补助费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，安置补助费则按照需要安...