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杨晗璐律师

高级合伙人副主任法学学士

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南京房产开发律师

南京房产开发律师提供房产开发法律咨询、房产开发等诉讼和仲裁法律服务。

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·房地产法律纠纷及处理方案
常见的房地产法律纠纷主要有以下几种：(一）房地产权利的变化引起的纠纷，如典当、抵押、商品房预售、租赁、在建项目的转让这一类的法律纠纷，在法律关系上既有债的关系，也有物权的关系。（二）涉及第三人利益的纠纷。如法律规定，房屋承租人死亡，共同居住人有继

·联营体的定义和形式
联营区别于一个承包商单独承包项目，是指两个或两个以上企业之间、企业和事业单位之间，在平等自愿的基础上组成联营体，以联营体名义竞争承包工程任务。体现了联营体优势互补和团结合作的本质。1.1联营体形式根据其组成的联营体性质，可以分为三种形式：法人型联营体：各

·合作开发房地产风险
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。最高人民法院于2005年6月18日颁发了法释[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对房地产

·项目转让期间对预售商品房的规定
受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。

·房地产权注销登记
一、提交资料1、房地产登记申请书（原件）；2、当事人身份证明（原件及复印件）或单位营业执照（原件及复印件）；3、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；权利人为自然人，委托书需公证：1）在香港申办的公证文书须经中国法律服务（香港）有限公司加章转递确认。2）

·“烂尾”楼处置的法律操作方案
(一)行政推动、协议转让。即行政机关启动收地程序但实际不执行,以此督促投资人自行与他人协商转让项目,其项目债务由当事人约定处理(原则上是由受让人继续履行)。该方案比较适用于投资人态度积极、建设项目财务状况尚未完全恶化的情况,政府部门不需承担清理债务的责任。(二)行

·南京律师提供收购烂尾楼项目法律服务
在房地产开发过程中，既有成功开发的案例，也有许多因为资金、规划、体制等种种原因无法建设的烂尾楼，而随着全国房地产开发热的兴起，烂尾楼在每个城市均有出现。而烂尾楼的形成不仅影响到开发者与建设者，特别是商品房烂尾，涉及众多小业主利益，往往出现许

·房地产转让的条件
《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》、《城市国有土地使用权出让转让暂行条例》等法律、法规及规章对此采取了区分情况、区分对待的方法，从两个角度对房地产转让的条件作出界定，一是房地产转让的禁止条件，一是允许条件。禁止条件：禁

·建筑工程挂靠经营诉讼主体的确定
实际案件中，合同虽是建筑公司订立的，合同履行中却是个体施工队以该建筑公司的名义施工，个人组织，个人投资，自担风险，自负盈亏，只向建筑公司交纳管理费，建筑公司只负责订立合同，办理工程结算，收取管理费，施工中不投资不管理，这就是建筑领域中的挂靠经营。最高人民法院

·房地产联建的含义
所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。三种联建方式，一种是单纯的土地使用权的转让，如企业搬迁改造，部队土地转

·房地产权变更登记
一、提交资料1、房地产登记申请书（原件）；2、当事人身份证明（原件及复印件）或单位营业执照（原件及复印件）；3、委托书（原件）及代理人身份证明（原件及复印件）；4、房地产权证（原件）。二、土地用途变更登记的，除需提交上述1-4项资料外，还需提交：5、土地用途变更的用

·转让项目需符合哪些条件
属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵

·房地产参建、联建的法律风险防范
1995年1月1日起，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行。在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守该法。该法明确规定了房地产开发经营者必须具备相应的资

·股权重组方式实现房地产项目转让
公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目

·不可抗力的法律定义
按照合同法第117条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因不可抗力而不能履行合同的，要相应地免除或减轻责任。合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根

·共同犯罪诈骗数额应该怎么退赃
具体量刑时，首先应该根据各被告人在共同犯罪中所处的地位及作用大小确定其在共同犯罪数额中应负担的退赃退赔的份额，然后根据其退赃退赔的具体数额与应负担份额的比值来衡量该被告

·根据我国法律的规定法律起诉离婚要多久?
根据我国法律的规定法律起诉离婚要多久?一般而言，法院审理案件应当严格按照《民事诉讼法》的要求来做：立案之日起5日内将起诉状副本发送被告，被告收到之日起15日内提出答辩状;被

·对于拘役缓刑是否要被单位开除
一、对于拘役缓刑是否要被单位开除拘役缓刑要被单位开除。拘役，是剥夺犯罪人短期人身自由，就近实行强制劳动改造的刑罚方法。由于拘役剥夺犯罪人的自由，所以与管制具有明显区别。

·在我国如果判缓刑能出国吗
其实有很多人都错误的理解了缓刑的这一刑事裁决结果，有的时候并不代表着犯罪嫌疑人只要不用坐牢人身自由就不受限制。敢于违反我国刑法的这些犯罪嫌疑人，终归是要为自己的某些行为

·农村房屋买卖过户流程是什么？费用是多少？
在我们的生活之中，最离不开的就是衣食住行，目前随着我国经济水平的不断提高，很多农村人也搬到城市居住，那么他们就会面临着房屋变卖的问题，下面我们就带您一起来了解一下农村房

房产开发法律咨询

·违法贿选案以其违法操纵不公开倡票，谎报，瞒报造假案。
违法贿选案以其违法操纵不公开倡票，谎报，瞒报造假案。

·工资被拖欠，因为是私人作坊，想问问有没有其他办法？
江都区私人作坊没有营业执照，也没有劳动合同，江都区监察大队不能受理，本人11月已离开，拖欠工资2个多月，因为孩子要放假了，所以去要工资，老板竟然理直气壮的说没有，到腊月二十七八在给，本人到江都坐车也有一个多小时，我说放假之前能不能先给，行个方便，老板又

·你好，信用卡透支半个月还不啊
你好，信用卡透支半个月还不啊

·你好，我的商品房，暖气管在中墙底漏水，属房子质量问题san
你好，我的商品房，暖气管在中墙底漏水，属房子质量问题."w990mamt20

·保安未经允许私闯女生宿舍
9点半0点之间保安未经敲门自行开启女生宿舍门，而且女生没有穿衣服，女生可以告他

·国土证过户的话，需要准备什么材料？办理的xx部门是国土资源局
国土证过户的话，需要准备什么材料？办理的xx部门是国土资源局吗？.

·买房后没有报到证我能从大学集体户迁走我的户口
买房后没有报到证我能从大学集体户迁走我的户口

·台州临海客户去底欠货款六万左右，从今就没在开业，电话打不通，人找不到前期费用大概
台州临海客户去底欠货款六万左右，从今就没在开业，电话打不通，人找不到，我该怎么做，如果通过法律，前期费用大概的准备多少

·改名字对驾照等证件有影响吗
我想改名字对驾照等证件有影响吗

·拘留人员怎么联系？
拘留人员怎么联系？

·我被学校强行派支教‚不去‚停止工作‚停开工资
我是一所高中的语文教师‚事情是这样的‚教育局给我们学校任务‚让派教师支教‚然后学校把我和另两个教师叫到办公室‚让我们抽签‚决定支教人选‚我们先后拒绝‚说不公平‚应该全校教师一起抽&

·房产请教,我是家中老大
我是家中老大，下面有弟弟妹妹3人，父母早亡，85年鲁班路动迁，我们姐弟妹3人共分得一套18平米的住房。现在我的户口已不在里面，我家里的房子我还有份吗

·民事诉讼,我想离婚,我想离婚，可是不想当面到庭起诉，律师可以
我想离婚，可是不想当面到庭起诉，律师可以代替起诉吗？

·酒驾无证驾驶，我老公是被判刑三年十个月，我问过要是表现好还可
酒驾无证驾驶，我老公是被判刑三年十个月，我问过要是表现好还可以减刑，就是两年内差不多出来我怕老公出来后人变了和以前不一样，虽然我和老公有一个儿子，感情很好，说不来的感觉还挺怕他变的，应该不会吧。.

·一个股权转让，二个法律诉讼，借条款没有拿到，还要赔款
一个股权转让，二个法律诉讼，借条款没有拿到，还要赔款20万的泰兴法院判决是否合理，公正，欢迎市民评论本人浙江台州姜正巨在2010.6在泰兴的公司股权转让给泰兴张和平及妻金*萍,并接管后将公司名称更改为泰兴市和平家纺有限公司,并转房产证和土地证,因当时没有付清

·你好，我叫范维昌，7月15号我叫修公路的打伤了，肋骨折两根，
你好，我叫范维昌，7月15号我叫修公路的打伤了，肋骨折两根，打我的人跑了，我报警了，直到现在派出所也没有找到人，我该怎么办

·我被诈骗，近5万，他们是以奔跑吧！兄弟的名义和税务局进行诈骗我该怎么办？报了案了，
我被诈骗，近5万，他们是以奔跑吧！兄弟的名义和税务局进行诈骗我该怎么办？报了案了，但是，不知道什么时候能破案啊？我能不能向，奔跑吧，兄弟和税务局进行索赔吗？

·婚姻案遭官员迫害引发刑事案致无辜儿女受牵连，被官员暴打昏迷致
婚姻案遭官员迫害引发刑事案致无辜儿女受牵连，被官员暴打昏迷致重伤后安排恶势强送精神病院，药物控制囚禁多年不立案无处理，黑恶势力追跻残害无家可归，现在讧苏州常州租房居住，省高检受理等待中

·你好，我想咨询一下，我对象在博山区尚庄村打工，昨天下午让公安
你好，我想咨询一下，我对象在博山区尚庄村打工，昨天下午让公安局给逮捕了，说他非法经营，我想去看看，不知道尚庄村属于博山区哪个公安局管，求助律师

·父亲被撞伤对方始终不肯赔付
父亲正常行驶被肇事车辆从后面追尾导致右侧锁骨骨折右侧手臂粉碎性骨折右侧肋骨四棵出现骨折对方声称家庭条件差迟迟不肯赔付

·原单位同事借了我三万块钱已经十几年了，中途去她家里要过正赶上
原单位同事借了我三万块钱已经十几年了，中途去她家里要过正赶上她儿子要结婚，当时说等办过婚事就还给我，结果她们家办完婚事全家人都离家逃跑了一直都没回来，最近听说她家房子可能要撒迁了，请问这事该怎么办？请帮帮我，谢谢！🙏

·产假工资按深圳底薪发放，单位搬迁签署了解除劳动协议协议书，工，赔偿个半月工资，多
产假工资按深圳底薪发放，公司搬迁签署了解除劳动合同协议书，工，赔偿个半月工资，多出半个月工

·我是否可以主张违约金的利息啊，多谢
我是汉江的，我买的商品房延期192天交房，我起诉主张违约金了，现在一审后法院让我们和解，基本上快达成协议了，请问一个问题是我房子4.20交的房，按说那天该给违约金，现在进过起诉等开发商才给，我是否可以主张违约金的利息啊，多谢另外，要是你们帮签协议的话，每户

·我是在浙江省杭州市临安区昌化镇做电商的。2017年帮江苏省苏
我是在浙江省杭州市临安区昌化镇做电商的。2017年帮江苏省苏州市吴江区蔡某代发货，2017年11月、12月，2018年1月，2018年2月，共计货款14550元未付清。2018年在催促其付款一直在拖。直至2019年把我QQ拉黑，微信拉黑，之前的电话号码也都无法联系上蔡某。我有对方真实

·离婚问题,离婚案件提交答辩状了
离婚案件提交答辩状了，“答辩是不同意离婚但对方坚持要离也只有同意，但必需赔偿我所有的损失”，请问在审理时可以变更成坚决不同意离婚吗？

·我欠别人6000元，工资钱没有付清，法院判决把我的每个月《6
我欠别人6000元，工资钱没有付清，法院判决把我的每个月《690元低保钱》冻结了，