购房认购书效力是怎样的

一般在正式签订商品房买卖合同之前，开发商会先与购房者签订一份商品房认购书，同时要求购房者支付一定的购房定金。对于这个认购书而言，相信大多数人对其效力都没有深究过，那到底购房认购书效力是怎样的呢？请跟随我们一起在下文中进行了解吧。

一、购房认购书效力是怎样的

商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，且双方在签订认购书时通过开发商当时的条件，可以合理预期到预售许可证的取得，因此，未取得商品房预售许可证明，认购书未必无效。

二、认购书成为预售合同要什么条件?

《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这条解释及时解决了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规定可以看出，认购书成为预售合同应具备两个条件：

1、具备商品房销售管理办法(以下简称管理办法)的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：

(1)当事人基本情况;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。

如果认购书缺失了其中几项，认购书是否还可以直接认定为预售合同呢?我们认为，除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，否则不应认定为买卖合同。因为商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性，买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、产权登记等等，而管理办法规定的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件，否则，买方将无法圆满地对商品房占有、使用、收益和处分。

2、出卖人已经按照约定收取了购房款。

这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。其实，从法理上说，只要具备第一个条件，就应认定为正式的商品房买卖合同，但考虑到我国当前商品房交易中，买卖双方的真实意思是签订预约合同，认购书内容即使具备了管理办法第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，也往往需要在日后签订正式买卖合同，因此，《解释》第五条从认购书的内容和开始实际履行两个标准来认定认购书为正式的商品房买卖合同，符合我国商品房买卖的实际情况，也有利于法官在认购书认定上的统一性。

需要注意在实际签订商品房买卖合同之前，先签订商品房认购书，这并不是法律中规定的必经程序，而只能作为房地产行业的一种惯例性做法，在开发商要求先签订认购书的时候，购房者其实也是有权利拒绝的。而这个认购书效力，我们也一起在上文中作出了介绍，希望对您有所帮助。

<<案发地*

<<手机号*

·一、房屋质量法律规定的标准是什么?
    一、房屋质量法律规定的标准是什么?国家规定的房屋质量标准的内容(一)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;(二)工程质量符合国家安...

·买房子贷款办不下来该怎么办
    买房子贷款办不下来该怎么办此类情形，开发商会让你去其他银行办贷款的，要看你贷款批不下来是什么原因了，要是支付能力的话，一般会要求你延长还款期限。如购房...

·离婚房子归属划分应该怎么确定
    在不少家庭中，房子都是属于重要的财产，尤其是夫妻离婚的时候，往往会因为房子的分割问题而产生争议，在这样的情况下既然无法协商处理，就只能起诉到法院了。那...

·房屋登记费的收费规定是怎么样的
    如今社会住房问题依旧是热门话题，无论是购买新房，还是购买二手房，都会涉及到房屋登记等情况。那么，具体有关房屋登记费的情况是怎样呢?别着急，的我们马上向您...

·指定的意定监护人可以继承房产吗？
    指定的意定监护人可以继承房产吗？指定监护人是否可以得到房产就要看实际的情况，只有在遗嘱中有特别的指定才可以得到，意定监护监督人，是由法院选任、就监护人...

·遗嘱房产分割前的处置权规定是什么？
    遗嘱房产分割前的处置权规定是什么?1、遗嘱房产分割前的处置权规定是对于任何人来说，房产没有分割完毕之前都不能够处分遗产。遗产尚未开始继承时(即被继承人还未...

·农村干部解决农村房屋买卖案例判定购买无效的依据有哪些？
    近年来房屋买卖的纠纷并不少，常出现的纠纷在于房屋的购买是否具有法律效力。而房屋购买法律效力纠纷存在多数是二手房或农村房屋。那么农村干部解决农村房屋买卖...

·在我国涉外离婚后房产怎么分配
    涉外离婚房产的分配需要适用房产所在地的法律，如涉外离婚时房产在我国，那么就适用我国法律规定，分配方式与我国没有什么差别，反之依然。那么，我们在下文和您...

·江苏无锡房屋拆迁补偿标准是多少
    江苏无锡房屋拆迁补偿标准是多少江苏无锡房屋拆迁补偿标准是多少无锡市国有土地上有两种补偿方式：1、产权交换式补偿。2、货币补偿。产权交换式补偿：...

·离婚房产只有购房合同的如何分割？
    离婚房产只有购房合同的如何分割？房子对于很多人来说都是一生当中最重要的一件物品，即使夫妻双方离婚以后，对房子的争夺也是双方最为关注的一个问题。在实际生...